8 ขั้นตอน การขายบ้านโดยใช้ นายหน้าที่ดีและเป็นมืออาชีพช่วยขายบ้าน

หากเราคิดว่าจะขายบ้านมือสองมือสองแล้ว มีทางเลือกง่ายๆ เพียง 2 ช่องทาง คือ ขายด้วยตัวเอง หรือใช้บริการนายหน้าขายบ้าน ซึ่งก็มีทั้งที่เป็นบุคคลธรรมดา คือเป็นนายหน้าขายบ้านอิสระ หรือเป็นบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ มีทั้งบริษัทขนาดเล็ก, ใหญ่, หรือกระทั่งระดับข้ามชาติ ซึ่งปัจจุบันเราสามารถเลือกได้มากมายสำหรับคนที่ไม่ได้ซื้อ-ขายบ้านหรือคอนโดกันบ่อยๆ หรือไม่มีความรู้และเวลามาคอยจัดการเรื่องแบบนี้ด้วยตนเอง

เราเชื่อว่าบริษัทนายหน้าขายบ้านคือทางเลือกที่ทำให้ชีวิตพวกคุณง่ายกว่า เพราะการให้ผู้มีความรู้ความชำนาญในวงการเป็นธุระจัดการให้นั้น นอกจากจะมีโอกาสขายบ้านที่ตรงใจได้เร็วขึ้น ในราคาที่เราต้องการแล้ว ยังลดความปวดหัววุ่นวายในการติดต่อกับผู้ซื้อและธนาคาร โดยเฉพาะการเตรียมเอกสารที่มากมาย ยิ่งเราไม่มีประสบการณ์ด้วยแล้ว การเสียค่านายหน้าไม่เท่าไหร่ก็ถือว่าแสนจะคุ้ม

อย่างน้อยที่สุดเราต้องรู้ว่า นายหน้าต้องทำอะไรให้เราบ้าง และผลตอบแทนที่เขาจะได้รับมีขอบเขตแค่ไหน และพึงระลึกไว้เสมอครับว่า ในที่สุดแล้วเราเป็นเจ้าของบ้าน ดังนั้นทุกการทำสัญญาหรือข้อตกลงที่สำคัญต่างๆ

นายหน้าเพียงช่วยเตรียมทุกอย่างให้ชีวิตเราง่ายที่สุดเท่านั้น ไม่ว่าอย่างไรเราต้องรอบคอบในการรักษาผลประโยชน์ของเรา

ขั้นตอนการขายบ้านผ่านนายหน้า

  1. ทำสัญญา

หากเลือกบริษัทนายหน้าขายบ้านที่น่าเชื่อถือได้แล้ว ขั้นตอนแรกที่ทุกคนต้องผ่านก็คือ การทำสัญญากับนายหน้าครับ ส่วนใหญ่บริษัทหรือนายหน้ามืออาชีพก็จะมีสัญญาเป็นรูปแบบมาตรฐานอยู่แล้ว นอกจากเราจะต้องอ่านและตรวจสอบข้อมูลทุกอย่างให้ถูกต้องแล้ว ขอแนะนำเพิ่มว่า อย่าลืมดูเงื่อนไขสัญญาบางข้อ ที่เรายกมาเป็นตัวอย่างด้านล่างนี้ด้วยครับ เพราะประเด็นเหล่านี้อาจจะมีรายละเอียดแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับข้อตกลง และเป็นประเด็นที่ค่อนข้างสำคัญ สามารถกระทบกับการขายบ้านของเราได้โดยตรง

ให้ดูว่าในกรณีที่นายหน้าสามารถจัดการให้ผู้ขายสามารถ ขายบ้านหรือที่ดินมือสองแปลงดังกล่าวให้แก่ผู้ซื้อในราคาสูงกว่าที่ตกลงไว้ในตอนต้น ผู้ขายตกลงให้จำนวนเงินส่วนที่เกินเป็นของนายหน้าหรือไม่ ถ้าสัญญาระบุว่าให้เป็นของนายหน้า เขาจะได้เงินส่วนต่างไปเต็มๆ

บางครั้งสัญญาจะระบุว่าเจ้าของต้องแต่งตั้งให้นายหน้าคนนี้ให้เป็นตัวแทนขายแต่เพียงผู้เดียว ห้ามมิให้นายหน้าผู้อื่นเป็นตัวแทนขายเป็นอันขาด ในระยะเวลาตามที่กำหนด ซึ่งถือเป็นวิธีป้องกันให้นายหน้าไม่มีความเสี่ยงถูกตัวเจ้าของเองหรือนายหน้าคนอื่นขายตัดหน้า ถ้าเราไม่มีปัญหาในจุดนี้ ก็ไม่ต้องกังวลครับ        

  1. ประเมินราคาและแนะนำเรื่องซ่อมแซมตกแต่งบ้าน

สำหรับผู้ขาย นายหน้าขายบ้านจะเข้ามาช่วยประเมินราคาบ้าน และให้คำปรึกษาในการตั้งราคาที่เหมาะสม เขาจะบอกได้ว่าในทำเลนี้ สภาพบ้านแบบนี้ ควรตั้งที่เท่าไรจึงจะขายได้ นอกจากนี้ นายหน้ายังสามารถช่วยจัดหาผู้รับเหมามาปรับปรุงและตกแต่งบ้านให้ดูใหม่ สามารถขายได้กำไรดีขึ้น สภาพบ้านเวลาผู้ซื้อเข้ามาดูมีส่วนอย่างมากในการทำให้เราขายบ้านได้ราคาดีขึ้น ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขส่วนตัวของคุณด้วย หากรีบขาย ก็จำเป็นต้องตั้งราคาให้เท่ากับหรือต่ำกว่าราคาอสังหาฯที่ขายใกล้เคียงกันในขนาดและสภาพที่ใกล้เคียงกัน

แต่อย่างไรก็ตาม ผู้ขาย ควรตรวจสอบอีกครั้งด้วยตัวเองว่าราคาขายที่นายหน้าขายบ้านตั้งมาสมเหตุสมผลหรือเปล่า โดยเช็คราคาของทรัพย์อื่น ๆ ในทำเลใกล้เคียง นอกจากนี้นายหน้าควรจะโปร่งใส แนะนำข้อมูลในการตั้งราคาให้กับคุณได้ อย่าตั้งราคาแพงเกินไป และอย่าลืมนำเรื่องค่าใช้จ่ายในการขายบ้านที่เราต้องเสียเพิ่ม เช่น ภาษีต่าง ๆ มาพิจารณาประกอบการตั้งราคาด้วยครับ

  1. นายหน้าทำการตลาดเพื่อหาผู้ซื้อหรือหาทรัพย์เพิ่ม

ถ้านายหน้าขายบ้านมีทรัพย์อยู่แล้วแต่ยังไม่มีผู้ซื้อ ก็จะมีหน้าที่ไปทำการตลาดด้วยวิธีใดก็ได้ให้ขายบ้านได้ นั่นคือ ลงประกาศขายบ้านและคอนโด ทั้งออฟไลน์และออนไลน์ หรือหาช่องทางขายโดยวิธีใดก็ตามขึ้นอยู่กับเทคนิคและเครือข่ายของนายหน้าแต่ละราย ถ้านายหน้ามีผู้ซื้อเป็นลูกค้า แต่ยังหาทรัพย์ที่ตรงตามความต้องการไม่ได้ ก็จะมีหน้าที่ไปหาทรัพย์มาเพิ่มเติม

  1. นายหน้าขายบ้านพาชมบ้าน

เมื่อผู้ซื้อเจอบ้านที่สนใจและอยากขอเข้าไปดูของจริง นายหน้าจะทำหน้าที่เป็นตัวกลาง โดยต้องสกรีน กำลังการซื้อของผู้ซื้อ ระยะเวลา ที่ต้องการซื้อ ความต้องการ ณ ตอนนั้นนัดหมายระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายเพื่อขอเข้าดูบ้าน โดยตัวผู้ขายเองจะไปด้วยหรือไม่ก็ได้ นอกจากอำนวยความสะดวกในการพามาดูบ้านแล้ว นายหน้าที่ดีก็จะให้คำปรึกษาในการจัดบ้านให้อยู่ในสภาพที่เหมาะกับการเปิดให้คนเข้ามาดูก่อนมีการนัดหมายด้วย ถ้าผู้ซื้อเจอบ้านที่ชอบแล้วอย่าลืมทำการตรวจสอบสภาพอาคารและปลวกด้วยครับ เพื่อให้แน่ใจว่าบ้านไม่มีปลวกมาสร้างรังอยู่ในตัวบ้านจุดที่เรามองไม่เห็น หรือไม่มีปัญหาโครงสร้างบ้านอื่น ๆ

  1. เสนอราคาและเจรจาต่อรองราคา

เมื่อเลือกแล้วว่าอยากซื้อบ้านหลังนี้ เราก็ต้องทำการเสนอราคาไปยังผู้ขาย ซึ่งตรงนี้นายหน้าจะเป็นตัวกลางช่วยเจรจาต่อรองราคาระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายให้พอใจทั้ง 2 ฝ่าย หากตกลงราคากันได้แล้ว ผู้ซื้อจะสามารถวางมัดจำก้อนแรกเป็นจำนวน 0.025% ก่อนได้ (จากเงินมัดจำ 5%) เพื่อเป็นการจองทรัพย์ไว้ แต่ถ้าหลังจากนี้มีคนมาเสนอราคาแก่ผู้ขายที่ดีกว่า ผู้ขายมีสิทธิปฎิเสธการขายให้ผู้ซื้อและคืนเงินมัดจำได้ หลังจาก 5 วัน ผู้ซื้อต้องวางมัดจำที่เหลืออีก 4.075% หลังจากวางมัดจำก้อนนี้แล้วจะไม่สามารถปฎิเสธการขายได้

  1. กรณีผู้ซื้อ – เดินเรื่องขอกู้และเตรียมโอนอสังหาริมทรัพย์

เมื่อตกลงซื้อขายและวางมัดจำกันเสร็จเรียบร้อย นายหน้าขายบ้านจะช่วยเตรียมเอกสารประกอบการโอนทรัพย์และการจดจำนอง และประสานกับธนาคารเพื่อขอกู้เงินให้กับผู้ซื้อ หรือ Full Approval หลังจากเดินเรื่องขอกู้ผ่านแล้ว ธนาคารจะส่งหนังสือสัญญา (Loan Contract) ให้เราเซ็นสัญญา โดยอาจจะต้องเข้าไปเซ็นที่ธนาคารต่อหน้าเจ้าหน้าที่พร้อมหลักฐานแสดงตน หรือบางธนาคารก็ให้เราเซ็นเองแล้วส่งเอกสารกลับไปได้ เสร็จแล้วทนายของทั้ง 3 ฝ่าย คือ ธนาคาร ผู้ซื้อ และผู้ขาย ก็จะนัดวันทำสัญญากัน ผู้ซื้อมีหน้าที่เพียงเตรียมเงินที่ต้องจ่ายไว้ให้พร้อม และไปยื่นให้ทนายจัดการต่อในวันนั้น ถ้าเราใช้บริษัทนายหน้าในการซื้อขาย เขาก็จะมีทนายมาดูแลให้ครับ

  1. กรณีผู้ขาย – คำนวณค่าใช้จ่ายและเตรียมเอกสารซื้อขายและโอน

ในฝั่งของผู้ขาย นายหน้าขายบ้านก็มีหน้าที่ให้บริการแก่ผู้ขายเพื่อให้การซื้อขายเกิดขึ้นจนสิ้นสุดเช่นกัน เช่น ช่วยคำนวณค่าธรรมเนียมและค่าภาษีที่ต้องเสียจากการขาย หรือตรวจสอบเอกสารการซื้อขาย และการโอนอสังหาริมทรัพย์

  1. ชำระค่านายหน้า

ขั้นตอนสุดท้ายหลังจากที่การซื้อ-ขายบ้านผ่านนายหน้าเสร็จสิ้นแล้ว ก็คือการจ่ายค่านายหน้า โดยบริษัทส่วนใหญ่จะคิดที่ 3% ของราคา ส่วนรายละเอียดปลีกย่อยก็จะเป็นไปตามสัญญาที่ตกลงกันตั้งแต่แรกครับ

ใครที่กำลังตามหานายหน้าขายบ้านมืออาชีพ ขายบ้านมือสองทั่วกรุงเทพฯ อยู่  เราขอแนะนำทีมงานเรา AK Real Estate  ตัวแทนขายบ้านมือสอง กทม. และ มือหนึ่ง ดูแลทั้งผู้ซื้อและผู้ขายด้วยทีมนายหน้ามืออาชีพ ช่วยเพิ่มโอกาสในการขายหรือซื้อบ้านมือสองให้คุณได้ไม่ยาก

 

รับฝากขาย บ้าน ที่ดิน คอนโด ปรึกษาได้ที่  https://akerealestate.com

สนใจติดต่อ : @akerealestate
Ken 081 572 6831 หรือ 064 516 1797 , Line ID : 081 572 6831
Ann 081 394 0524 Line : akwilford

AK Real Estate นายหน้าขายบ้าน มีคุณภาพ และ เป็นมืออาชีพ ที่มีประสบการณ์มากกว่า 12 ปี ในด้านการตลาดและการขาย พร้อมให้คำแนะนำค่ะ